Buying and selling a home

Som utleier kan det være utfordrende når leietaker unnlater å betale husleien. Det er viktig å handle raskt og følge korrekte prosedyrer for å sikre dine rettigheter og minimere økonomiske tap.

‍

1. Send en betalingspåminnelse

Start med å sende en skriftlig betalingspåminnelse kort tid etter forfallsdato. Dette kan ofte minne leietaker på forpliktelsen og føre til rask betaling.

‍

2. Heve leieavtalen

Dersom betalingen fortsatt uteblir, kan det være grunnlag for å heve leieavtalen. Etter husleieloven kreves det vesentlig mislighold for å kunne heve, med mindre noe annet er avtalt. Å ikke betale husleie kan utgjøre et slikt vesentlig mislighold, særlig hvis det er gjentatt eller skjer over lengre tid. Likevel kan det i noen tilfeller være uklart hvor grensen går, og da kan det være lurt å få en juridisk vurdering før man tar drastiske grep.

‍

3. Begjæring om utkastelse

Hvis leieavtalen heves, og leietaker nekter å flytte frivillig, må du sende en begjæring om fravikelse (utkastelse) til namsmannen. For å gjøre dette må du ha et gyldig tvangsgrunnlag, som en skriftlig leieavtale med en klausul om utkastelse ved betalingsmislighold. Du må også ha sendt et skriftlig varsel om utkastelse til leietaker før du kan sende en begjæring til namsmannen.

‍

4. Bruk av depositum

Dersom det er opprettet en depositumskonto, kan utestående husleie dekkes fra denne. Dette krever vanligvis samtykke fra leietaker eller en avgjørelse fra Husleietvistutvalget eller domstolene. Det er viktig å følge riktig prosedyre for å unngå ulovlig bruk av depositumet.

Important considerations

• Dokumentasjon: Oppbevar all korrespondanse og dokumentasjon knyttet til leieforholdet og betalingsoppfølgingen. Dette er essensielt ved eventuelle tvister.
• Profesjonell bistand: Vurder å søke hjelp fra profesjonelle aktører som inkassobyråer eller juridiske rådgivere for å sikre korrekt håndtering av prosessen.
• Rettferdig behandling: Selv om situasjonen kan være frustrerende, er det viktig å behandle leietaker rettferdig og følge lovens krav gjennom hele prosessen.

Ved å følge disse trinnene kan du som utleier håndtere ubetalt husleie på en effektiv og lovlig måte, samtidig som du ivaretar dine rettigheter. Hvis du ønsker juridisk rådgivning kan det være  lurt å snakke med en advokat med erfaring innen pengekravsrett.

‍

Å oppdage feil eller mangler i boligen etter overtakelse kan være frustrerende. Heldigvis gir norsk lovverk deg som kjøper visse rettigheter. Her er en veiledning om hvordan du bør gå frem dersom du oppdager feil etter overtakelsen.

‍

1. Identifiser om det foreligger en mangel

En mangel foreligger dersom boligen ikke er i samsvar med det som er avtalt, eller hvis den er i dårligere stand enn det du med rimelighet kunne forvente ut fra kjøpesummen og øvrige forhold. Dette kan inkludere skjulte feil som ikke var synlige ved kjøpet, eller avvik fra opplysninger gitt av selger.

‍

2. Reklamer innen rimelig tid

Når du oppdager en mangel, er det viktig å reklamere til selger så snart som mulig. Ifølge avhendingsloven må dette skje innen “rimelig tid” etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. I praksis tolkes dette ofte som innen tre måneder. Den absolutte reklamasjonsfristen er fem år fra overtakelsen.

‍

3. Dokumenter mangelen

For å styrke din sak bør du:

• Ta bilder eller video: Visuelle bevis av feilen.
• Skaff en skriftlig rapport: Engasjer en takstmann eller fagperson til å vurdere og dokumentere mangelen.

‍

4. Send en skriftlig klage til selger

I klagen bør du:

• Beskrive mangelen detaljert: Forklar hva som er galt og hvorfor du mener det utgjør en mangel.
• Legge ved dokumentasjon: Inkluder bilder og rapporter.
• Fremsette ditt krav: For eksempel prisavslag, erstatning eller heving av kjøpet.

‍

5. Gi selger mulighet til å rette opp

Selger har som regel rett til å forsøke å utbedre mangelen. Dersom selgeren ikke ønsker eller klarer å rette feilen innen rimelig tid, kan du ha krav på prisavslag eller i alvorlige tilfeller heving av kjøpet.

‍

6. Vurder profesjonell bistand

Hvis du ikke kommer til enighet med selger, kan det være lurt å kontakte en advokat med erfaring innen kjøp og salg av bolig. Mange innboforsikringer dekker deler av advokatutgiftene i slike saker.

‍

7. Vær oppmerksom på foreldelsesfristen og passivitet

Selv om du har reklamert innen fristen, kan kravet ditt foreldes. Foreldelsesfristen er normalt tre år fra overtakelsen, men kan forlenges dersom mangelen først oppdages senere. For å avbryte foreldelsesfristen må du bringe saken inn for domstolene eller et relevant klageorgan.

Du må også passe på at kravet ditt ikke går tapt som følge av passivitet.

Å oppdage feil etter overtakelse er uheldig, men ved å følge disse trinnene kan du ivareta dine rettigheter og øke sjansen for en tilfredsstillende løsning. Ta kontakt med en av våre advokater for bistand.

Have you bought a house with defects and want to make a claim against the seller? Buying a home is one of the most important investments most of us will ever make. That's why it's crucial that the property meets our expectations and is in the condition we expect.

‍

If you as a buyer discover defects in the property after the purchase, it may be a good idea to contact a lawyer for guidance in the claims process. If you have home contents insurance, it will probably cover the cost of a lawyer up to NOK 100,000. 100 000. As a rule, the policyholder only has to pay a deductible of between NOK 2,000-5,000, plus 20 percent of the expenses incurred in excess of the deductible. In other words, the insurance company covers the lion's share of the legal expenses. The threshold for contacting a lawyer should therefore not be high, especially if you fear high legal costs.

‍

Example: if the total legal costs are NOK 60,000 and the deductible is NOK 2,000, in addition to the NOK 2,000, you must pay 20% of NOK 58,000 (NOK 60,000 - NOK 2,000). In this case, you must therefore pay a total of NOK 13,600 yourself. In other words: your home contents insurance will potentially cover a large part of your legal expenses.

‍

The insurance company may also cover expenses in connection with the preparation of a valuation report or expert report.

‍

The insurance contract regulates the conditions that must be met in order to obtain legal aid coverage through the home contents insurance. As a general rule, legal aid is granted from the time a dispute arises. A dispute arises if you submit a claim and the other party refuses, i.e. at the time the disagreement arises. A lack of response from the other party (inaction) may also mean that a dispute exists under insurance law.

‍

ATTENTION: The insurance contract must have been concluded before the dispute arises. If the insurance was taken out after the dispute arose, the insurance will probably refuse legal aid coverage.

‍

It is also good to know that the insurance generally does not cover expenses greater than the financial interest in the case.

‍

If you have questions or need help with your case, book a free consultation with us here.