Buying and selling a home

Å kjøpe bolig er en stor investering og for de fleste den største økonomiske avgjørelsen i livet. For noen viser dessverre boligen seg å ikke være som forventet. Kanskje dukker det opp alvorlige feil eller mangler som ikke ble opplyst om på forhånd. I noen tilfeller kan disse manglene være så alvorlige at du har rett til å heve boligkjøpet. Men hva betyr det egentlig å heve et boligkjøp, og hva må til for at du skal kunne kreve det?

‍

Hva innebærer det å heve et boligkjøp?

Når et boligkjøp heves, betyr det at kjøpsavtalen opphører. Boligen overføres tilbake til selger, og du får kjøpesummen tilbake. Partene skal i utgangspunktet stilles som om kjøpet aldri hadde funnet sted – du skal få kompensasjon for eventuelle berikelse du har påført boligen gjennom oppussingsarbeider, men fratrekk for nytten du har hatt av boligen. Et hevingsoppgjør er imidlertid en inngripende rettslig handling, og det stilles derfor strenge krav for at du skal få medhold.

‍

Når kan du kreve å heve kjøpet?

For å kunne heve et boligkjøp må det foreligge en mangel som innebærer et vesentlig avtalebrudd.  Det vil si at mangelen må være så alvorlig at den utgjør et klart brudd på avtalen og gjør at det er urimelig å forvente at du som kjøper skal være bundet av kontrakten.

‍

Når regnes en mangel som et vesentlig avtalebrudd?

Det må gjøres en konkret vurdering for å fastslå om grensen for "vesentlig" er oppnådd. I vurderingen vektlegges blant annet følgende momenter:

• Mangelens betydning for kjøper: Har feilen stor innvirkning på bruken av boligen?
• Økonomisk omfang: Hvor mye utgjør mangelen i verdi, sammenlignet med kjøpesummen?
• Kjøpers berettigede forventning: Hva kunne du som kjøper med rimelighet forvente av boligen? Dette kan variere blant annet ettersom eiendommen er ny eller gammel, er markedsført med høy eller lav standard, eller har kostet mye eller lite relativt sett.
• Om prisavslag er et adekvat alternativ: Dersom prisavslag vil gjenopprette de økonomiske konsekvensene av kontraktsbruddet, og fungere som en full økonomisk kompensasjon, skal det mye til å kreve heving.

Typiske eksempler på mangler som kan gi grunnlag for heving inkluderer omfattende fukt- og råteskader, ulovlig bygging eller konstruksjonsfeil som forkorter boligens levetid betraktelig.

‍

Hvordan går du frem?

Dersom du vurderer å heve boligkjøpet, er det viktig å handle raskt og dokumentere alt. Følg disse stegene:

‍

1. Reklamer skriftlig: Meld fra til selger så snart du oppdager mangelen. Dette må gjøres innen rimelig tid – normalt innen 2–3 måneder. Dersom du ønsker å heve, må du gi beskjed om dette innen samme frist. Det er ikke nødvendig hvis du kun krever prisavslag eller erstatning.‍

‍

2. Dokumenter manglene grundig: Bruk fagkyndige, som takstmenn eller byggtekniske rådgivere, til å dokumentere skadene. Bilder, rapporter og e-poster kan være viktige bevis.‍

‍

‍3. Søk juridisk bistand: Heving er en krevende prosess. En advokat med erfaring i eiendomstvister kan vurdere om vilkårene er oppfylt og føre saken for deg, om nødvendig i retten. Jo tidligere advokaten er involvert, jo bedre råd vil du kunne få til å navigere saken.

‍

Do you need legal assistance?

Å heve et boligkjøp er mulig, men kun når det foreligger en mangel som utgjør et vesentlig kontraktsbrudd som gjør at det er urimelig å forvente at du skal stå ved avtalen. Dersom du er usikker på dine rettigheter, kan det være lurt å ta kontakt med en advokat med erfaring innen boligkjøp.

‍

Som utleier kan det være utfordrende når leietaker unnlater å betale husleien. Det er viktig å handle raskt og følge korrekte prosedyrer for å sikre dine rettigheter og minimere økonomiske tap.

‍

1. Send en betalingspåminnelse

Start med å sende en skriftlig betalingspåminnelse kort tid etter forfallsdato. Dette kan ofte minne leietaker på forpliktelsen og føre til rask betaling.

‍

2. Heve leieavtalen

Dersom betalingen fortsatt uteblir, kan det være grunnlag for å heve leieavtalen. Etter husleieloven kreves det vesentlig mislighold for å kunne heve, med mindre noe annet er avtalt. Å ikke betale husleie kan utgjøre et slikt vesentlig mislighold, særlig hvis det er gjentatt eller skjer over lengre tid. Likevel kan det i noen tilfeller være uklart hvor grensen går, og da kan det være lurt å få en juridisk vurdering før man tar drastiske grep.

‍

3. Begjæring om utkastelse

Hvis leieavtalen heves, og leietaker nekter å flytte frivillig, må du sende en begjæring om fravikelse (utkastelse) til namsmannen. For å gjøre dette må du ha et gyldig tvangsgrunnlag, som en skriftlig leieavtale med en klausul om utkastelse ved betalingsmislighold. Du må også ha sendt et skriftlig varsel om utkastelse til leietaker før du kan sende en begjæring til namsmannen.

‍

4. Bruk av depositum

Dersom det er opprettet en depositumskonto, kan utestående husleie dekkes fra denne. Dette krever vanligvis samtykke fra leietaker eller en avgjørelse fra Husleietvistutvalget eller domstolene. Det er viktig å følge riktig prosedyre for å unngå ulovlig bruk av depositumet.

Important considerations

• Dokumentasjon: Oppbevar all korrespondanse og dokumentasjon knyttet til leieforholdet og betalingsoppfølgingen. Dette er essensielt ved eventuelle tvister.
• Profesjonell bistand: Vurder å søke hjelp fra profesjonelle aktører som inkassobyråer eller juridiske rådgivere for å sikre korrekt håndtering av prosessen.
• Rettferdig behandling: Selv om situasjonen kan være frustrerende, er det viktig å behandle leietaker rettferdig og følge lovens krav gjennom hele prosessen.

Ved å følge disse trinnene kan du som utleier håndtere ubetalt husleie på en effektiv og lovlig måte, samtidig som du ivaretar dine rettigheter. Hvis du ønsker juridisk rådgivning kan det være  lurt å snakke med en advokat med erfaring innen pengekravsrett.

‍

Å oppdage feil eller mangler i boligen etter overtakelse kan være frustrerende. Heldigvis gir norsk lovverk deg som kjøper visse rettigheter. Her er en veiledning om hvordan du bør gå frem dersom du oppdager feil etter overtakelsen.

‍

1. Identifiser om det foreligger en mangel

En mangel foreligger dersom boligen ikke er i samsvar med det som er avtalt, eller hvis den er i dårligere stand enn det du med rimelighet kunne forvente ut fra kjøpesummen og øvrige forhold. Dette kan inkludere skjulte feil som ikke var synlige ved kjøpet, eller avvik fra opplysninger gitt av selger.

‍

2. Reklamer innen rimelig tid

Når du oppdager en mangel, er det viktig å reklamere til selger så snart som mulig. Ifølge avhendingsloven må dette skje innen “rimelig tid” etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. I praksis tolkes dette ofte som innen tre måneder. Den absolutte reklamasjonsfristen er fem år fra overtakelsen.

‍

3. Dokumenter mangelen

For å styrke din sak bør du:

• Ta bilder eller video: Visuelle bevis av feilen.
• Skaff en skriftlig rapport: Engasjer en takstmann eller fagperson til å vurdere og dokumentere mangelen.

‍

4. Send en skriftlig klage til selger

I klagen bør du:

• Beskrive mangelen detaljert: Forklar hva som er galt og hvorfor du mener det utgjør en mangel.
• Legge ved dokumentasjon: Inkluder bilder og rapporter.
• Fremsette ditt krav: For eksempel prisavslag, erstatning eller heving av kjøpet.

‍

5. Gi selger mulighet til å rette opp

Selger har som regel rett til å forsøke å utbedre mangelen. Dersom selgeren ikke ønsker eller klarer å rette feilen innen rimelig tid, kan du ha krav på prisavslag eller i alvorlige tilfeller heving av kjøpet.

‍

6. Vurder profesjonell bistand

Hvis du ikke kommer til enighet med selger, kan det være lurt å kontakte en advokat med erfaring innen kjøp og salg av bolig. Mange innboforsikringer dekker deler av advokatutgiftene i slike saker.

‍

7. Vær oppmerksom på foreldelsesfristen og passivitet

Selv om du har reklamert innen fristen, kan kravet ditt foreldes. Foreldelsesfristen er normalt tre år fra overtakelsen, men kan forlenges dersom mangelen først oppdages senere. For å avbryte foreldelsesfristen må du bringe saken inn for domstolene eller et relevant klageorgan.

Du må også passe på at kravet ditt ikke går tapt som følge av passivitet.

Å oppdage feil etter overtakelse er uheldig, men ved å følge disse trinnene kan du ivareta dine rettigheter og øke sjansen for en tilfredsstillende løsning. Ta kontakt med en av våre advokater for bistand.